杭州土地市场疯狂“内卷”,集中拍地首日吸金716亿,融信狂揽7宗

童洁
2021-05-07 22:34:45
来源: 时代财经
外界所期待的“血拼”场面没有缺席。

VCG111314336377 (1).jpg图片来源:视觉中国

五一小长假刚刚过去,被称作“史诗级”的土拍大戏就在杭州上演。5月7日起,杭州将连续两日进行土地拍卖,57宗宅地被集中摆上“货架”,起始出让总价高达934.7亿元,引得50余家房企蜂拥而至,场面可谓壮观。

杭州的土拍以区域为单位进行出让,5月7日第一个出让日,杭州就推出了位于钱塘区、萧山区、上城区、拱墅区、西湖区和滨江区的32宗地块,起始出让总金额569.1亿元。这当中不乏热门地块,如四堡七堡地块、世纪城核心区地块、东新地块、数字商贸城地块等。

外界所期待的“血拼”场面没有缺席。历时约9个小时的土拍,房企出价十分密集,紧张的气氛不禁让一些房企管理人员直呼“太刺激”。最终,杭州宅地集中出让首日推出的32宗地块悉数成交,单日揽金716.68亿元。

超7成地块进入竞自持,最高自持38%

为了这场集中出让,杭州公开土地市场已经有两个月未见住宅用地的身影。“空窗期”后集中爆发,总能展现出成倍的“杀伤力”。

正式开拍之前,杭州地块的争夺就已拉开序幕。首批57宗地块挂牌期间,大部分地块均获得房企报价,其中有22宗地块的溢价率在开拍之前就达到了政府设置的溢价率“红线”,更有12宗地块提前在挂牌期间进入自持比例投报阶段。

首日出让的地块中,竞争最为激烈的是位于主城区的祥符东地块。这是一宗商住用地,按照规划,该地块商业部分面积不少于50%,住宅部分还需配建不少于10%的公建。挂牌期间,该地块的自持比例投报就到了22%。

开拍之后,祥符东地块又经历了38轮竞拍,最后建发以16.31亿元总价、17815.71元/平方米的楼面价,溢价29.33%+自持38%摘得该地块。这意味着,未来该地块的住宅可售部分实际只有2%左右。

而此次土拍中成交总价最高的是钱江新城二期地块。据悉,钱江新城二期共有两宗地块出让,成交价分别为80.85亿元和48.38亿元,两宗地块成交总价超过129亿元。这两宗地块由滨江融信联合体包揽,溢价率分别是29.88%和29.77%,自持比例均为17%,楼面价为44938元/平方米和44364元/平方米。

开拍之前就受到广泛关注的还不止上述地块,此前,关于钱江世纪城SKP及龙湖天街两个项目生变的消息传得沸沸扬扬,令世纪城地块和数字商贸城地块的出让充满悬念。

北京华联勾地建设SKP商场的说法源自于钱江世纪城地块出让文件中的一则指向性条件。出让文件显示,竞得钱江世纪城地块的企业需满足“2017至2019年度单店累计销售额超280亿元”,能够达到要求的商场并不多,拥有“王牌”项目北京SKP的北京华联希望极大。

但在后来,杭州政府进一步放低条件,规定“单店2019年度税后销售额超120亿元”即可,这一调整被视作为其他企业“开绿灯”的信号。不过,钱江世纪城地块终究还是被北京华联以总价48.32亿元的底价拿下,有消息称,后续该项目或与万科合作开发。

相比北京华联的抄底拿地,一度被传将被华润“截胡”的龙湖,拿下数字商贸城组合地块就要波折许多。龙湖经历了78轮竞价,溢价率29.93%,自持比例报到了19%,最终以52.53亿元总价竞得。据悉,这将是龙湖在杭州打造的第八座龙湖天街。

除上述地块之外,仅萧山区一宗人才租赁用地以底价成交,6宗地块溢价成交。整体来看,32宗地块中有24宗地块以封顶溢价加自持成交,进入竞自持的地块数量占比达75%。

最“壕”买家:融信

杭州宅地集中出让信息公布之后,市场中就出现一个段子,“32块地,看看绿城、滨江、融创怎么分”。外界未曾预料到的是,土拍第一天,绿城颗粒未收之余,还“杀”出了一匹“黑马”——融信。

5月7日的土拍分为上午和下午两场,在上半场钱塘新区土地出让中,融创一口气拿下三宗地块,托起一个小高潮。但很快,融创的风头就被融信抢走。

接下来的土拍,融信高调“抢镜”。其一面联合滨江掠地,一面单打独斗争食,上午推出的萧山区12宗地块中,滨江融信联合体拿下了两宗,融信还独立摘得两宗。下午土拍开始后,融信继续发力,先是以15.6亿元+自持8%获得西湖区一宗地块,再与滨江联合拿下钱江新城二期两宗地块。

统计下来,融信在一天之内,共斩获7宗地块,涉及拿地金额高达228.5亿元。即便联合拿地按照50%股权来计算,融信在杭州的单日拿地金额亦超过140亿元,为当日拿地金额最高的房企。

其实,融信曾在杭州经历了一段高光时刻。2018年,融信进入冲刺千亿的关键一年,那一年,其增长势头尤其凶猛,在杭州也不例外。透明售房网统计数据显示,2018年,融信曾以楼市“黑马”姿态入围杭州房企销售额股权、销售、操盘三大榜单前五强,并且一举登上股权榜亚军,让杭州房地产市场为它记上了一笔。

然而,跨入千亿阵营后,融信就把重心放在了降杠杆和优化财务结构上,加上几年前拿“地王”埋下隐患,个别高价项目迟迟未能解套,融信的增长受到明显制约,销售增速下滑。

状态的转变反映到杭州市场,融信从亚军的位置跌落,2019年,其只在股权榜博得第4名,其余两个榜单已不见其踪影。到了2020年,融信在杭州交出134.52亿元的销售成绩,只比2019年增长不到3亿元,在股权榜的排位由第4位进一步滑落至第5位。

此番大手笔补仓,融信似乎有重回巅峰之势。但这并不容易,2020年,在融信唯一入榜的股权榜中,排在第二位的为融创,其销售额为192.06亿元,融信与其之间还有着57.54亿元的差距。

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